L’Attività edificatoria e la veduta panoramica persa
La perdita della veduta panoramica non basta, occorre provare un pregiudizio effettivo e serio
La realizzazione o la ristrutturazione di un edificio che modifica la visuale panoramica goduta dagli immobili vicini è sufficiente per contestare l’intervento edilizio?
La risposta non può essere automatica. La giurisprudenza distingue, infatti, tra la tutela civilistica di un vero e proprio diritto di servitù e la rilevanza che la perdita del panorama può assumere, sul piano amministrativo, quale concreto pregiudizio alla fruibilità e al valore dell’immobile.
Sul tema è intervenuto nuovamente il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6861/2026, chiamato a pronunciarsi in una controversia originata dalla ristrutturazione di un edificio regolarmente assentita dal Comune di Venezia.
Alcuni cittadini avevano contestato l’intervento lamentando, tra l’altro, che il nuovo assetto del manufatto compromettesse la visuale paesaggistica precedentemente goduta.
Il panorama non costituisce, di per sé, un diritto acquisito
Il primo punto da chiarire è che la semplice circostanza di aver goduto per anni di una determinata visuale non determina automaticamente l’esistenza di un diritto alla sua conservazione.
La Corte di Cassazione ha precisato che la veduta panoramica consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale godibile da un determinato luogo.
La veduta panoramica del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto, che può trovare tutela nella servitus altius non tollendi, la quale tuttavia deve essere provata, poiché l’esistenza del diritto di veduta del panorama non può trovare fondamento nella mera preesistenza della visuale rispetto all’opera contestata (Corte di Cassazione, Sez. II, 22 giugno 2023, n. 17922)
Una tutela specifica può derivare dalla servitus altius non tollendi, ossia dalla servitù che impedisce al proprietario del fondo vicino di costruire oltre una determinata altezza.
L’esistenza di tale servitù, tuttavia, deve essere dimostrata.
Come affermato dalla Cassazione, Sez. II, 22 giugno 2023, n. 17922, il diritto alla veduta panoramica non può infatti essere fatto discendere dalla sola preesistenza della visuale rispetto all’opera successivamente realizzata.
In altri termini, “vedevo il panorama prima che il vicino costruisse” non equivale a “ho diritto a continuare a vederlo”.
La perdita del panorama può però incidere sul valore dell’immobile
L’assenza di un autonomo diritto alla conservazione della visuale non significa, tuttavia, che il panorama sia giuridicamente irrilevante.
La giurisprudenza amministrativa riconosce che una visuale panoramica di particolare pregio può rappresentare una qualità dell’immobile, incidendo sulla sua migliore fruibilità e, di conseguenza, anche sul suo valore economico.
La sua compromissione può quindi assumere rilievo ai fini dell’interesse a impugnare un titolo edilizio rilasciato per un immobile vicino.
Ma proprio qui si colloca il passaggio decisivo: non è sufficiente allegare genericamente la perdita o la riduzione della vista.
Il pregiudizio deve essere “effettivo e serio”
Il Consiglio di Stato ha progressivamente precisato i requisiti necessari affinché la compromissione della visuale possa assumere concreta rilevanza.
Occorre dimostrare un pregiudizio effettivo e serio.
La visuale deve essere realmente fruibile e caratterizzata da evidenti, peculiari e qualificati profili di pregio. Non può quindi trattarsi della semplice aspettativa soggettiva del proprietario a mantenere immutato ciò che vede dalla propria abitazione.
Questo orientamento emerge, tra l’altro, dalle pronunce del Consiglio di Stato, Sez. IV, 17 settembre 2024, n. 7162; 6 settembre 2024, n. 7464; 6 agosto 2025, n. 6958, ed è diretto anche a evitare che il contenzioso edilizio venga utilizzato per finalità meramente emulative o sulla base di danni soltanto soggettivi e privi di un concreto riscontro nella realtà.
La questione diventa, pertanto, soprattutto probatoria.
Chi contesta un intervento edilizio invocando la perdita del panorama deve essere in grado di rappresentare concretamente quale fosse la visuale precedente, quale sia l’effettiva incidenza della nuova costruzione e perché quella specifica visuale presenti caratteristiche di particolare pregio tali da incidere sulla fruibilità dell’immobile.
Fotografie, planimetrie, elaborati grafici, simulazioni dello stato dei luoghi prima e dopo l’intervento e, quando necessario, valutazioni tecniche possono quindi assumere un ruolo determinante.
Il caso deciso dal Consiglio di Stato n. 6861/2026
La sentenza n. 6861/2026 si inserisce proprio in questo quadro.
La controversia riguardava la ristrutturazione di un edificio assentita dal Comune di Venezia. Alcuni cittadini lamentavano che il manufatto, nella configurazione risultante dai lavori, avesse ostacolato la visuale paesaggistica precedentemente goduta.
La vicenda offre così l’occasione per ribadire un principio particolarmente importante nel contenzioso urbanistico-edilizio: la vicinanza all’intervento e la generica affermazione di aver perso una visuale non sono, da sole, sufficienti.
Quando l’interesse ad agire viene collegato alla compromissione del panorama, occorre individuare e dimostrare un’incidenza concreta e qualificata sulla posizione del ricorrente.
La tutela non riguarda, quindi, qualsiasi modificazione dello scenario visibile dall’immobile, ma quelle compromissioni che, per caratteristiche oggettive e intensità, siano suscettibili di tradursi in un reale pregiudizio alla fruibilità del bene.
La giurisprudenza traccia una linea di equilibrio tra due esigenze.
Da una parte, non esiste un diritto generalizzato all’immutabilità del panorama: la semplice preesistenza di una determinata visuale non impedisce, di per sé, l’esercizio dell’attività edificatoria legittimamente autorizzata sui fondi vicini.
Dall’altra, il panorama può costituire una qualità concreta dell’immobile e contribuire al suo valore economico. La sua compromissione non è dunque necessariamente irrilevante, ma deve tradursi in un pregiudizio effettivo, serio e oggettivamente dimostrabile.
È proprio la prova, pertanto, a rappresentare il punto centrale.
Nel contenzioso edilizio non basta sostenere che “prima si vedeva il panorama”: occorre dimostrare quale panorama fosse effettivamente godibile, quale particolare pregio presentasse e in quale misura l’intervento edilizio ne abbia concretamente compromesso la fruizione.
La perdita della vista, insomma, può assumere rilevanza giuridica. Ma tra una semplice modifica dell’orizzonte e un pregiudizio tutelabile passa una differenza fondamentale: la specifica e concreta prova del danno lamentato.
Avv Aldo Lucarelli
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