Edificio diruto ed i limiti alla ricostruzione

Edilizia e urbanistica, la Ristrutturazione edilizia o una Nuova costruzione?

In via preliminare, può osservarsi che la vicenda in esame appare regolata dall’art. 107 della legge provinciale n. 15/2015 che prevede che

“previo parere della CPC è consentita la ricostruzione filologica o tipologica dei manufatti distrutti, individuati catastalmente alla data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per l'edificabilità dei suoli), o la cui esistenza a tale data possa essere documentalmente provata, anche mediante immagini fotografiche, e collocati in aree non destinate specificatamente all'insediamento, in presenza di elementi perimetrali tali da consentire l'identificazione della forma e sulla base di documenti storici o fotografie d'epoca; per questi manufatti è ammessa la destinazione d'uso originaria o il riutilizzo a fini abitativi non permanenti (...).”

e dall’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 che stabilisce che

“…costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici o parti di essi eventualmente crollati o demoliti attraverso la loro ricostruzione purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

In base alla disciplina vigente, dunque, per aversi ristrutturazione di un edificio ormai diruto è essenziale poterne accertare la preesistente consistenza, per essere in grado di riprodurre – tanto più in una zona agricola di pregio e soggetta a vincolo paesaggistico-ambientale e al divieto di nuove costruzioni come quella in questione - la superficie e la volumetria originarie.

Ma quali sono gli orientamenti della giurisprudenza amministrativa?

Non è configurabile come ristrutturazione edilizia, ma come nuova costruzione, la ricostruzione di un edificio diruto qualora non sia possibile accertarne con sufficiente attendibilità la preesistente consistenza, in termini di volumetria, altezza e caratteristiche essenziali, non essendo a tal fine sufficiente la sola documentazione storica o catastale in assenza di adeguate evidenze fisiche del manufatto originario. (Consiglio di Stato 1681/2023 e CdS 4735/2026)

In motivazione si precisa che gli atti di compravendita storici e le mappe catastali consentivano di individuare solo l’ubicazione del fabbricato, ma non i dati necessari per ricostruirne l’effettiva consistenza edilizia. 

Edilizia e urbanistica, una Nuova costruzione per il Fabbricato diruto?

La ricostruzione di un fabbricato diruto del quale residuino solo minime tracce strutturali, inidonee a definire l’esatta volumetria e configurazione originaria, integra una nuova costruzione e non un intervento di ristrutturazione edilizia, con conseguente applicazione delle regole urbanistiche vigenti al momento della domanda. (Consiglio di Stato 8035/2020).

Nel caso di specie, la totale assenza di coperture e strutture verticali ha impedito ogni ricostruzione attendibile del manufatto, comportando la riconduzione dell’intervento alla categoria della nuova edificazione, vietata in zona vincolata. 

Edilizia e urbanistica e Ristrutturazione edilizia, il Vincolo paesaggistico, quali Limiti?

In presenza di vincoli paesaggistico-ambientali e di divieto di nuove costruzioni, la ricostruzione di edifici diruti è consentita esclusivamente ove sia possibile accertare con precisione la consistenza originaria del manufatto, al fine di garantirne la fedele riproduzione. In assenza di dette evidenze è legittimo il diniego del permesso di costruire. (Cons. Stato, sez. IV, 3 aprile 2025, n. 2857)

In motivazione la sezione ha evidenziato che la particolare valenza paesaggistica dell’area rafforza l’esigenza di rigoroso accertamento della preesistenza, quale condizione imprescindibile per evitare trasformazioni urbanistiche non consentite. 

Giustizia amministativa – Processo amministrativo ed Intervento ad oppnendum

Nel processo amministrativo è ammissibile l’intervento ad opponendum di soggetti che, pur non titolari di un interesse giuridico diretto, vantino un interesse di fatto, anche riflesso, al mantenimento del provvedimento impugnato, come nel caso dei proprietari di immobili limitrofi interessati alla tutela del contesto paesaggistico. (Consiglio di Stato n. 9440/2025)

E' solo il caso di evidenziare che un bene dirutto ove non venga ristrutturato, dovrà comunque essere messo in sicurezza al fine di non incorrere nelle responsabilità civili. Non è possibile infatti "abbandonare" un immobile a sé con il rischio che ne consegue in tema di conseguenze legali.

Avv. Aldo Lucarelli

Studio Legale Angelini Lucarelli