Preliminare ed effetti temporaneamente vietati
- Avv Aldo Lucarelli
- 29 lug 2024
- Tempo di lettura: 2 min
É possibile stipulare un contratto preliminare di vendita in caso vi sia un divieto di alienazione?
Il preliminare stipulato in violazione del divieto temporaneo é affetto da nullità?
Per rispondere a tali quesiti preciamo sin da subito che il contratto preliminare é un contratto ad effetti obbligatori da cui quindi scaturiscono obblighi e non trasferimenti, tali trasferimenti saranno infatti rimandati in epoca successiva e quindi al momento del contratto definitivo.
La lista dei contratti preliminari che debbano essere fatti per atto pubblico é contenuta nell’art 1350 e quindi per il preliminare nell’art 1351 cc che poi é l’articolo di riferimento per gli atti per scritto dinanzi al notaio a pena di validità anche per il contratto preliminare.
E quindi fatte tali premesse possiamo dire che
In caso di convenzione comunale che dichiari la non alle abilità di un immobile per un determinato tempo o fino ad una determinata data nessuno dei vincoli discendenti dalla convenzione risulta incompatibile con la conclusione del preliminare posto che, come evidenziato dalla giurisprudenza (21605/21 della Cassazione), la stipula del rogito era fissata alla scadenza del periodo di inalienabilità delle opere.
E cosa accade se il promissario acquirente entra anche nel possesso del bene prima del rogito? Il preliminare avrà effetti anticipati?
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito da tempo che
nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi,
in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (Cass. Sez. U. 27/03/2009, n. 7930; Cass. 26/04/2010, n. 9896; Cass. 16/03/2016, n. 5211).
Ecco quindi che in assenza di anticipazione di effetti traslativi, l’immissione nel possesso del promissario acquirente in quanto evenienza fattuale non puó incidere sugli obblighi discendenti dalla convenzione a carico del promittente venditore, essendo piuttosto funzionale al progetto dei contraenti, trasfuso nel preliminare, di realizzare insieme l’opera prevista dalla convenzione.
Il contratto preliminare quindi sarà valido e l’uso dell’immobile anche se anticipato rispetto al rogito andrà imputato ad un diverso titolo differente dalla volontà di alienazione.
Assistenza in Contratti ed Impresa
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