Standard Urbanistici e Viabilità: Il Calcolo della Superficie negli Insediamenti Complessi
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Standard Urbanistici e Viabilità: Il Calcolo della Superficie negli Insediamenti Complessi
Analisi della Sentenza Cons. Stato, Sez. IV, 5 febbraio 2026, n. 956
La determinazione degli oneri di urbanizzazione e la cessione delle aree a standard rappresentano uno dei terreni più fertili per il contenzioso tra privati e Pubblica Amministrazione. Con la sentenza n. 956 del 5 febbraio 2026, la Quarta Sezione del Consiglio di Stato interviene con precisione chirurgica su tre aspetti nodali:
1) base di calcolo degli standard,
2) la natura della viabilità privata e
3) la qualificazione edilizia delle strutture ricettive all'aria aperta.
1. Il computo delle sedi viarie: opera di urbanizzazione vs standard
Il cuore della pronuncia riguarda l'interpretazione dell'art. 5, comma 1, n. 1, del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444. La questione verte sulla possibilità di "scorporare" la superficie destinata a strade dalla base di calcolo su cui applicare la percentuale del 10% destinata a standard (verde, parcheggi, servizi).
Il Consiglio di Stato chiarisce che:
"Le sedi viarie sono escluse dagli standard da cedere, in quanto rientranti nelle opere di urbanizzazione, ma non devono essere sottratte dalla superficie complessiva dell’insediamento su cui calcolare la percentuale minima di aree da destinare a standard."
In termini pratici, la viabilità (pur essendo un'opera di urbanizzazione primaria) non "paga se stessa" come standard, ma contribuisce a formare la superficie lorda dell'insediamento.
Sottrarre le strade dalla base di calcolo significherebbe eludere la ratio della norma, che mira a garantire una dotazione minima di servizi in proporzione all'impatto urbanistico totale dell'intervento.
2. Viabilità privata interna: l'irrilevanza ai fini della riduzione degli oneri
Un altro punto di frequente attrito riguarda la viabilità interna al lotto, ovvero quelle strade, rampe o corsie di manovra che servono esclusivamente le unità private e non sono destinate al pubblico transito.
La giurisprudenza consolidata, confermata dalla sentenza in esame, nega a tali aree la natura di "spazio pubblico ex lege". La sentenza afferma testualmente:
"La viabilità privata interna al lotto [...] non giustifica la riduzione della superficie complessiva dell’insediamento ai fini del calcolo degli standard urbanistici da monetizzare."
Ne consegue che il privato non può invocare la presenza di strade interne per alleggerire il carico degli standard dovuti al Comune.
Se l'area non è ceduta o asservita all'uso pubblico, essa rimane parte integrante del lotto edificato e, come tale, genera il fabbisogno di standard (o la relativa monetizzazione).
3. Strutture ricettive all'aria aperta: il concetto di "Piazzola"
Infine, la sentenza affronta il tema dei campeggi e dei parchi vacanza. Il dubbio riguardava se le piazzole destinate a case mobili o roulotte potessero essere assimilate a "nuovi edifici" ai fini degli obblighi di parcheggio pertinenziale.
Il Collegio ha statuito che:
"Le piazzole destinate a strutture mobili [...] non sono assimilabili a edifici di nuova realizzazione, ai fini dell’applicazione della normativa in materia di parcheggi pertinenziali e di esonero dal contributo di costruzione."
Questa esclusione dalla nozione di "edificio" ha un doppio risvolto: da un lato semplifica i requisiti di parcheggio (non applicandosi i parametri rigidi dell'edilizia residenziale), dall'altro impedisce al titolare di beneficiare di esenzioni contributive legate a specifiche tipologie edilizie permanenti.
Conclusioni e risvolti applicativi: La sentenza 956/2026 impone ai progettisti e ai tecnici comunali una rigorosa verifica dei quadri tecnici economici (QTE) delle lottizzazioni.
Ma Cosa cambia operativamente?
* Nella pianificazione: La superficie delle strade deve sempre essere computata nella "Superficie Territoriale" (St) per il calcolo del 10% degli standard.
* Nella monetizzazione: Il costo della monetizzazione per il mancato reperimento di aree a standard risulterà inevitabilmente più elevato, non essendo ammesse decurtazioni per la viabilità interna.
* Nel settore turistico: Si conferma la natura peculiare delle piazzole, distinte dalle volumetrie edilizie stabili, con conseguente regime oneroso differenziato.
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